“他不给我退还购房款，我绝不可能给他腾房！”

“我要是先退了购房款，她在我房子里赖着不走怎么办？必须先腾房再给钱！”

(资料图)

买房卖房本是人生一大乐事，但倘若因房屋买卖事宜牵扯出一系列纠纷案件，想必买卖双方都会陷入苦恼境地。上述对话，就发生在我负责的一起执行案件之中。曾经的房屋买卖合同被法院宣告无效，双方对于何人先履行义务争执不下。在火药味十足的冲突之下，卖房人还起诉要求买房人必须支付逾期返还房屋占有使用费，案件一度陷入“剪不断、理还乱”的境地之中。面对如此僵局，作为执行法官的我该如何化解呢？

一处院落引发的纠纷

熊某与刘某本是一处房屋买卖合同的签订双方，熊某为买房人、刘某为卖房人，双方均已交割完毕。后来，刘某诉至法院，要求确认其与熊某签订的房屋买卖合同无效。法院经审理后判决确认双方签订的合同无效，熊某需返还刘某房屋，刘某也应返还熊某购房款52万元。双方在判决生效后对何人先履行义务无法达成一致意见，因此均申请法院强制执行。正是这看起来简单明了的互负返还义务，却让双方在执行阶段一直纠缠不休。

另外，因熊某一直拒绝腾退房屋，刘某已在民事审判庭提起诉讼，要求熊某支付其房屋占有使用费15万元，该案件的出现，让本就针锋相对的两人矛盾更加白热化。也正是在这样复杂的背景下，我受理了买房人熊某要求法院强制执行刘某返还购房款的案件。

两家矛盾纠纷化解的波折之路

在充分掌握案件的情况后，我准备先从买房人熊某入手，与其商谈腾房事宜。驱车近十公里后，我来到熊某家中。在我表明来意后，熊某便气呼呼地对我说：“徐法官，刘某必须支付我50万元购房款，否则我绝不腾房，这事没得商量！”看熊某正在气头上，我立即转变思路，决定到刘某家登门拜访。在知道我的来意后，刘某称现在手头比较紧，最多只能筹借到40万元，自己名下没有财产，这些钱还要找别人借去。在借钱还款的情况下，绝不可能答应熊某先收钱后腾房。如果熊某不同意，他必将坚持民事诉讼，要求熊某支付其房屋占有使用费。无论去到谁家，任由我苦口婆心，他们都各说各的理，完全没有退让的意思。一时间，案件执行陷入困境。

过了数天，等他们情绪冷静下来后，我再次对熊某释法明理，首先告诉熊某其已无权占有刘某房屋，若继续占用，可能产生相应的房屋占有使用费；其次，不腾房的话，她的购房款也无法收回；再次，如果她拒绝与刘某商谈，因刘某名下已经没有财产，根据法律规定，若未发现被执行人名下有可供执行的财产线索，将终结本次执行程序，届时，熊某将可能一分钱都无法拿到，两家之间继续僵持，对双方均没有益处。

听到这里，熊某开始松口，称刘某若能当场给付购房款，并撤回民事诉讼，自己可酌情扣减部分购房款。得到熊某的承诺后，我又趁热打铁联系刘某。刘某称若熊某腾退完毕房屋，自己可向亲友借款筹钱支付购房款。至此，双方对于何人先履行义务，再次陷入僵局。一时没收回房屋的刘某，心态出现偏差，认为我没给他好好执行，拨打12345投诉。

然而，我并没有因此气馁，而是设身处地的从当事人利益最大化出发：“老刘，咱们来法院是为了实实在在解决问题，为了更大限度地维护自己的合法权益，并不是为了与对方斗气。如果你们双方继续对抗，都不愿意先迈出这一步，那么双方的权益都无法得到顺利实现。根据法律规定，我们需要将您纳入失信被执行人名单，并且要限制您的高消费，而且迟延履行期间可能产生相应的迟延履行金，您觉得这真的对您有利吗？”

只见我说完后，刘某陷入沉思，并且走到一边开始打起电话，过了一会儿，刘某走过来跟我说：“徐法官，我刚才仔细想了想您说的两种可能结果，并且我也咨询了我家人和朋友的意见，他们都觉得拿回房子比啥都强。经过您的劝解我心里的气也消了一大半了，不想继续跟姓熊的置气了。我愿意先支付她45万元购房款。”得到刘某的具体承诺后，我当即电话询问了熊某的意见，熊某也表示愿意退一步，接受该方案。

至此，这起带着“前世今生”的错综复杂执行案件终于达成和解协议，双方约定：熊某于8月8日前将房屋腾退完毕，并将房屋钥匙等物品交接给刘某；刘某在8月5日前支付给熊某购房款45万元。刘某当场按和解协议履行义务，将45万元案款打入法院账户，并出具撤诉申请书。

三起案件圆满解决的幸福心情

8月8日一大早，我带领法官助理等人再次前往熊某家中。在我们一行人的见证下，刘某与熊某开展了房屋交接。只见刘某里里外外仔细查看了房屋现状，当查看到水表、电表时，因电表箱位置过高，年迈的刘某准备作罢。

见此状，我担心双方后续会因为水费、电费等事宜再次产生矛盾。因此我爬上梯子查看了电表、水表度数，并告知刘某、熊某及时将相应数字登记造册，避免后期双方因腾退房屋引发问题。最后，在我们的见证下，熊某将房屋所有钥匙交接于刘某。

至此，三起案件均得以圆满解决。刘某住进了久违的房屋，熊某也拿到了属于自己的购房款。双方冰释前嫌，握手言和，再无其它纠纷。刘某拉着我的手，对自己之前误会法官连连表示歉意。

看着已经腾退完毕的房屋，我思绪万千。如果本案仅仅追求结案，在程序上好像也没什么问题，但是这样的结果真的是我内心所追求的吗？最高人民法院张军院长说，老百姓到法院是为了解决问题，绝不是来走程序的。房屋买卖本就是老百姓心头的大事，因房屋买卖引起的纠纷动辄可能影响一个家庭长久稳定的生活，涉房强制执行更是直接关乎他们的切实利益。面对这样涉及民生福祉的案件，作为一名执行法官，我们不妨多想一点、多说一点，再多做一点，也许就能产生双赢多赢共赢的溢出效果。

供稿：延庆法院

摄影：吴欢

原标题：《调解一案，和好两家，解纷三起》

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